요약
- What
- 최근 서울 목동 재건축 단지에 부동산신탁회사 간 영업 경쟁이 한창이다. 서울시 인허가와 시공사 협상
등의 전문성을 내세워 도시정비사업지 공약에 적극 나서고 있다.
- How
- 정비업계에 따르면 안전진단을 통과한 목동 신시가지 아파트 12개 단지 중 6개 단지가 신탁 방식을 검토
- 2018년 신탁사 열풍이 불었다가 사업 지연으로 줄소송이 벌어진 여의도에서도 신탁 방식 재건축이 다시 주목
- Why
- 최근 건설사의 공사비 인상 요구로 조합이 '시공 계약 해지'까지 강행하는 사태가 잇따르면서 전문가에게
협상을 맡기는 신탁 방식 재건축을 검토하는 정비사업지가 늘고 있다는 분석이다.
- 전문성이 부족한 조합이 건설사, 금융사 출신 인력으로 구성된 신탁사를 공사비(건설사) 및 금융비(대주단)
협상에 내세울 '대항마'로 고르고 있다는 분석이다.
- 이주비 대출이나 중도금 대출금리를 낮게 받을 수 있고, 사업비 대출 관련 주택도시 보증공사(HUG)의
보증을 받기도 쉬워지고, 금융지주의 신용 보강을 통해 금리도 낮아진다.
※ 신탁 방식 재건축 단점
- 성공 사례가 많지 않다.
- 토지 면적 3분의1 이상을 신탁 등기해야 한다.
- 계약 해지 때 토지 등 소유자 전원의 동의가 필요하다.
- 신탁사는 분양대금의 1~2%를 수수료로 떼어간다. 사업비 조달금리와 관련해서도 계약서에
금리를 확약하지 않는 경우가 대부분이다.
- 시공사의 공사비 인상이 문제가 된 것처럼 신탁사의 금리 수준이 추후 문제가 될 수 있다.
- 실질적인 토지 소유권이 신탁사로 넘어가가 되어, 주민이 신탁 방식을 취소하는 등 의사결정이
바뀌면 신탁사가 소유권 이전을 거부해 소송이 벌어 지기도 한다.
※ 용어
신탁 : 고객이 재산을 맡기면 이를 목적에 맞게 관리해주면서 신탁보수라고 하는 수수료를 받는 금융 서비스이다. 위탁자로부터 수탁자에게로의 소유권의 이전을 수반하는 것이 가장 큰 특징이며, 재산은 대내외적으로 수탁자에게 귀속되어도 실질상으로는 위탁자 혹은 수익자에게 귀속된다. 수탁자인 신탁회사는 고객의 재산을 맡아 관리하는 만큼 엄격한 의무와 책임을 지고 신탁재산을 보호해야 한다. 고객이 맡기는 재산은 돈, 채권, 주식, 부동산 등이 있으며 그에 따라 신탁의 종류도 결정된다. 일반적으로 신탁회사라 하면 부동산신탁 회사를
의미한다.
<https://namu.wiki/w/%EC%8B%A0%ED%83%81%ED%9A%8C%EC%82%AC 나무위키 참고>
